Modulair momentum: Van BIM tot sleutel in drie maanden

Eind november 2023 selecteerde de Vlaamse overheid drie consortia voor een raamovereenkomst van maximaal 260 miljoen euro per jaar. Het doel: lokale besturen en woonmaatschappijen snel percelen laten ontwikkelen via modulaire bouwtechnieken. Consortium Dethier, B+ Architects en Machiels Building Solutions haalde de aanbesteding binnen met een onderscheidend 2D-houtskeletconcept. “Onze ervaring met design & build-bouwen en de flexibiliteit van het systeem maakten het verschil. We onderscheiden ons van 3D-systemen doordat we volledig maatwerk kunnen leveren met behulp van standaard 2D-elementen", licht het team toe. 

Intussen tekenden 12 woonmaatschappijen in op het raamcontract. Het potentieel is groot en het consortium wil daarom ook andere maatschappijen warm maken om mee in te stappen.

Negen woningen in drie maanden

In de Diepenbeekse wijk Ter Dauten bewees het consortium al dat snelheid en kwaliteit - de troeven van zijn concept – verenigbaar zijn. Waar voor het bouwverlof nog lege kavels lagen, stonden in het najaar 2025 negen instapklare BEN-woningen. In een tweede fase bouwt het consortium verder op dat tempo en levert het nog eens 11 woningen op in de wijk. De korte bouwtermijn schuilt in het modulaire concept waarbij standaard 2D-elementen worden samengebracht tot maatwerk voor het project. “We ondervonden in het werken met de 2D-elementen nauwelijks beperkingen tegenover de stedenbouwkundige voorschriften", stelt architect Ruben Braeken. “Het systeem past zich flexibel aan perceelafmetingen aan, waardoor maatwerk mogelijk blijft. We hebben weliswaar een bibliotheek van elementen gebaseerd op Mosard – modular open system for architectural design, maar hebben de volledige vrijheid om elementen toe te voegen of te combineren. Bovendien kunnen we het houtskelet in eender welk materiaal afwerken. Een mooi voorbeeld van die flexibiliteit waren de eisen om een geïntegreerde fietsenstalling in te bouwen en de gevels met een natuurlijk materiaal af te werken. Daar zijn we zonder veel moeite in geslaagd. We combineren dus maatwerk in materialisatie met een prefab-methodiek. Dat biedt voordelen op vlak van logistiek, techniek en betaalbaarheid.”

Van BIM naar bouwplaats

De houtskeletwoningen werden tot op schroefniveau digitaal uitgetekend in BIM en met heel kleine toleranties geprefabriceerd. “De kracht van BIM is hier mooi in de praktijk omgezet. Het model is niet alleen gebruikt voor het ontwerp en de coördinatie op de werf, maar ook voor de productie", oppert Ruben Braeken. Het consortium ging daar ver in. Zelfs de gipskartonplaten werden op basis van het BIM-model op maat gesneden in het atelier en op de werf aangeleverd. Ook de standaard doorvoeren door balken werden in het atelier al ingebouwd, waardoor opnieuw een handeling op de werf werd uitgespaard. Verder werkte Dethier met vooraf samengestelde materiaalpakketten per woning. “HVAC en sanitair kregen bijvoorbeeld een aparte box in de woning. Dit vereiste een grondige voorbereiding, waarbij iedere onderaannemer zijn pakketten in het eigen atelier samenstelde. Dat bood de bijkomende voordelen dat de faalkosten en het afval op de werf gereduceerd werden", vult Koen Smets aan. Hij is verantwoordelijk voor het Modulair Wonen-concept bij Dethier.

BEN-normen in modulaire vorm

Het voldoen aan BEN-eisen binnen een modulair concept vraagt specifieke aandacht voor luchtdichtheid en koudebrugvrije aansluitingen. “Dankzij de nauwkeurige montage op de werf in combinatie met bijkomende controles op maatvastheid konden de elementen perfect gemonteerd worden. Specifieke slabben, tapes en afdichtingssystemen zorgden zowel voor bescherming tegen weersinvloeden tijdens de montagefase als voor een luchtdichte en koudebrugvrije afwerking. Dialoog tussen de verschillende partijen was cruciaal om af te stemmen welke marges werden gehanteerd", duidt Koen Smets.

Logistiek puzzelen

Niet alleen de productie en montage van de 2D-elementen vereiste een geïntegreerde lean-aanpak op de werk- en leveringsvolgorde. Dat was ook zo voor het specifieke karakter. “De beperkte circulatiemogelijkheden op de verkaveling in Diepenbeek vroegen om doorgedreven logistieke afstemming. Dat vertaalde zich in de praktijk in een just-in-time levering op de werf, waarbij een deel van de 2D-elementen ’s avonds werd geleverd om ’s morgens meteen te monteren. In de loop van de dag volgde een tweede levering om ook meteen te verwerken", vertelt Koen Smets. Bij de werf kwam ook het nodige stakeholdermanagement te pas. “We moesten door een bestaande wijk achteruit inrijden. Keren op het terrein was niet mogelijk. We hebben met de gemeente afgestemd welke vergunningen en maatregelen nodig waren om het openbaar domein te beschermen. De bewoners hebben we vooraf gecontacteerd om onze aanpak en de gevolgen toe te lichten. Verder hebben we de bewonersparkeerplaatsen gemarkeerd zodat ze niet ingenomen werden door werfvoertuigen. Ook hebben we de contactgegevens van de werfverantwoordelijke gedeeld zodat er een korte communicatielijn was. We hebben positieve feedback gekregen over die aanpak … en de snelheid van werken,” vertelt Koen Smets.

Een mindshift

Ondanks de mooie en bewezen verdiensten van het modulair bouwen, loopt het bij de woonmaatschappijen niet storm om nieuwe projecten op een modulaire manier te realiseren. Kevin Dethier ziet onder meer routine als verklaring: “Mensen zijn gewoontedieren. We zijn gewoon aan klassieke procedures. Woonmaatschappijen gebruiken design & build nog te weinig om nieuwe projecten te realiseren. Die nieuwe werkwijze vraagt een mindshift, die wij graag mee begeleiden” Misschien speelt ook angst voor het onbekende een rol bij projectverantwoordelijken. “Dit is dé sector bij uitstek om te standaardiseren, maar we voelen een zekere angst voor verlies aan vrijheid. Onze methodiek laat nochtans veel ruimte voor vrijheid. Dat hebben we bewezen in Diepenbeek,” vult Koen Smets aan. Ruben Braeken ziet ook structurele belemmeringen. “De vergunningsproblematiek in Vlaanderen vraagt nog te veel tijd. We kunnen wel snel bouwen, maar verliezen nog veel tijd met procedures.” En tijd speelt hier niet in het voordeel. Met een wachtlijst van 200.000 gezinnen en de Vlaamse Overheid die zo’n 1.500 sociale woningen per jaar oplevert (1.416 in 2024 om precies te zijn), zijn we nog 133 jaar aan het bouwen om de huidige wachtlijst weg te werken. “Met de huidige productiecapaciteit en organisatie kan ons consortium alleen al 1.320 woningen op jaarbasis realiseren,” vergelijkt Kevin Dethier. 

Kostenkansen

De modulaire woningen blijven binnen de maximale budgetten voor sociale woningen. Het hoge realisatietempo koppelt daar extra voordelen aan. Koen Smets daarover: “Sneller bouwen betekent sneller verhuren. Projectmanagers moeten bovendien minder tijd in opvolging steken en kunnen meer dossiers gelijktijdig behandelen. Een verdere standaardisatie van het concept kan ook kostenvoordeel bieden. Wanneer we in een groter aantal woningen standaard keukens, badkamers en toiletten kunnen plaatsen, dalen de prijzen verder omwille van het volume.”

Met 200.000 gezinnen op de wachtlijst en bewezen capaciteit van 1.300+ woningen per jaar lijkt de kloof tussen potentieel en realiteit onnodig groot. Diepenbeek bewijst dat modulair bouwen technisch, logistiek en financieel haalbaar is. Nu rest de uitdaging de sector te overtuigen. Een oproep van het consortium: “Wie nog twijfelt, kom zeker eens kijken!”