Duurzaamheid en stroomvoorziening wegen steeds zwaarder door in waardering logistiek vastgoed
Strategisch gelegen, duurzame logistieke sites met voldoende energievoorziening brengen meer op én raken ook sneller verhuurd. Dat blijkt uit een analyse van vastgoedexpert Stadim. Het kan dan ook lonen om – weliswaar doordacht - te investeren in zonnepanelen en batterijopslag. Het aantal logistieke gebouwen met een BREEAM-certificaat (het bekendste duurzaamheidscertificaat) in Europa stijgt jaarlijks met liefst een kwart. Logistiek vastgoed is hiermee het segment met het snelst groeiend aantal duurzaamheidscertificaten.
Na enkele jaren van exceptionele activiteit, is de logistieke vastgoedmarkt vorig jaar verder afgekoeld door de impact van de aanhoudende economische onzekerheid. De pieken van 2021 en 2022 zijn voorbij, maar de prijzen voor ‘prime’ logistiek vastgoed bleven wel stijgen. Moderne gebouwen die automatisering en digitalisering ondersteunen, en bovendien voldoende beschikbare elektrische capaciteit of connectiviteit hebben ondersteunen deze stijging. Oudere, secundaire gebouwen lijden onder toenemende leegstand.
Elk jaar kwart meer duurzaamheidscertificaten
Wat opvalt, is dat logistiek vastgoed dat goede duurzaamheidsprestaties en energievoorzieningen kan voorleggen op strategische locaties, het duidelijk makkelijker heeft op de markt. Huurders kijken immers steeds meer naar de kwaliteit en de mogelijkheden, vooral op het vlak van duurzaamheid en energievoorziening. Logistiek vastgoed is dan ook het snelstgroeiende segment op het vlak van duurzaamheidscertificaten in de vastgoedsector, zo blijkt uit een analyse van BREEAM-certificaten op Europees niveau. “Met een gemiddelde toename van 25% per jaar tussen 2017 en 2023 groeide het aantal uitgereikte BREEAM-certificaten het snelst bij logistiek vastgoed. Retail vastgoed volgt met 14%”, aldus Bram Coppens, adviseur bij Stadim.
Naast certificering, wint ook (duurzame) energievoorziening aan belang. “Dit komt door de sterke groei van hernieuwbare energie en de toenemende elektrificatie”, zo geeft Bram Coppens aan. “Verduurzaming van sites gaat immers gepaard met elektrificatie, waar een voldoende grote aansluiting en stroomvoorziening cruciaal is. Oudere logistieke sites en locaties met onvoldoende stroomvoorziening verliezen daardoor aan aantrekkelijkheid, wat zich vertaalt in lagere prijzen en hogere leegstand. Door de actuele problemen rond netcongestie en wachtlijsten voor netaansluitingen kan het waardevol zijn een alternatieve aanpak te overwegen.”
Investeren in zonnepanelen en batterijen?
Steeds meer logistieke sites investeren dan ook in zonnepanelen, batterijen en slimme energiesystemen. Een goede investering? “Een goed ontworpen batterijsysteem (behind-the-meter) verhoogt het eigen verbruik van zonnepanelen, beperkt afschakeling (curtailment) en verlaagt de energiekosten. Dit heeft dus zeker voordelen voor logistieke sites”, aldus Nine Steenbergen, Sustainability Advisor bij Stadim. “In optimale scenario’s, waarbij de batterij intelligent wordt aangestuurd via zo’n energiemanagementsysteem en bijkomende inkomsten uit flexibiliteitsdiensten (front-of-the-meter)mogelijk zijn, kunnen terugverdientijden van minder dan 8 jaar worden gerealiseerd. In de praktijk zijn de terugverdientijden echter vaak langer en liggen ze doorgaans tussen 10 en 14 jaar.”
Maar er zijn dus ook voordelen op het vlak van CO2-reductie én stroomzekerheid. “De Belgische elektriciteitsnetten raken steeds meer verzadigd en er bestaat geen structureel marktmechanisme om congestie volledig op te lossen. Voor grote logistieke sites met een vermogensbehoefte van meer dan 1 MVA vormt het ontbreken van een bestaande netaansluiting een groeiende uitdaging”, zo geeft Nine Steenbergen aan.
“Dit dreigt dergelijke sites minder aantrekkelijk te maken voor gebruikers en investeerders. Een gevestigde netaansluiting of energie-autonomie worden onder de huidige netbeperkingen en het regelgevend kader dus een steeds belangrijkere factor voor de waardering van logistiek vastgoed”, zo besluit Bram Coppens.