Technologie in de praktijk: Scanrobot voor razendsnelle opmeting van gebouwen

ImmoPass startte in 2018 met een unieke focus in de Belgische immo-wereld: de uitvoering van technische audits van private woningen en mede-eigendommen. “Sindsdien begeleiden we zowel verkopers als kopers om een beeld van de gezondheid van gebouwen te krijgen”, aldus salesdirector Geoffroy De Buysscher. “Intussen zijn er andere bedrijven die ons voorbeeld hebben gevolgd. Niettemin blijven we als pionier sterk groeien en mogen we ons intussen de grootste Belgische speler in dit domein noemen. Ook het feit dat we blijven nadenken over manieren om met onze business een toegevoegde waarde te creëren, speelt een rol in dit succes. Zo hebben we onze dienstverlening vrij snel na de opstart met energetische audits uitgebreid. En sinds drie jaar is er ‘Vision’ dat intussen al meer dan 35% van onze volledige omzet genereert.”

Inspiratie gezocht in de industrie

‘Vision’ werd in 2022 gelanceerd omdat de architecten waarmee ImmoPass samenwerkt, aangaven dat de plannen van een gebouw vaak ontbraken of niet accuraat waren. “Toch zijn die essentieel om een correcte technische audit door te voeren”, vertelt Geoffroy De Buysscher. “Dus moeten de architecten het volledige gebouw gaan opmeten, wat erg tijdrovend is en niet altijd het meest nauwkeurige resultaat oplevert. Bovendien staan deze mensen onder steeds grotere tijdsdruk omwille van hun alsmaar complexer wordend takenpakket. Daarom zijn we gaan nadenken over manieren om dit proces te optimaliseren. Logischerwijs dachten we meteen aan nieuwe technologie en digitalisering, waardoor we bij onze zoektocht over het muurtje naar de industrie gingen kijken. Per toeval kwamen we erop uit dat BMW een nieuwe applicatie van Navis gebruikte om hun productielijnen in kaart te brengen en op te volgen. Dit intrigeerde ons dusdanig dat we de technologie op zijn potentieel voor de bouw hebben onderzocht. En die bleek er wel degelijk te zijn…”

Scanrobot als een jas

ImmoPass besloot om twee ‘scanrobots’ van Navis aan te kopen. Het gaat over een mobiele lidar, gecombineerd met een 360°-camera. “Het toestel kan bijna als een jas gedragen worden”, verduidelijkt Nicolas Biquet, medeoprichter en CEO van ImmoPass. “Precies dat laat toe om het gebouw erg snel te scannen: het volstaat om doorheen de ruimtes te wandelen en de rest doet het toestel. Ook de buitenkant van gebouwen kan nauwkeurig worden opgemeten, alhoewel we de technologie soms moeten combineren met drones en fotogrammetrie. Dit is het geval als het pand zich in een smal straatje bevindt, wanneer we niet met de robot op het dak kunnen klimmen, of wanneer er heel veel detaillering is, zoals bij kastelen of kerken. Heel af en toe dienen we binnenin nog wat zaken handmatig af te meten. Dat zijn dan ruimtes waar we met de scanrobot niet vrij kunnen bewegen.”

Razendsnel een ‘digital twin’

Bij gewone woningen of appartementen duurt de opmeting met ‘Vision’ minder dan een uur, voor complexe en grote gebouwen is er iets meer tijd nodig. “Met het traditionele meetlint is een architect al snel meerdere uren in de weer”, vertelt Nicolas Biquet. “Bovendien worden de resultaten wel eens verkeerd genoteerd of gebeuren er fouten bij het meten, waardoor een tweede of zelfs derde bezoek nodig is. Ook is er geregeld nood aan een landmeter om de metingen te complementeren. Kortom, met ‘Vision’ is de tijdwinst gigantisch, en niet alleen op het vlak van opmeten. Wij zorgen er immers voor dat de meetresultaten worden omgezet in een puntenwolk. Deze wordt opgeschoond en vervolgens in een accuraat 3D-model omgezet. Omdat we de robot combineren met een 360°-camera maken we ook foto’s die mee in het bestand worden verwerkt. De architecten ontvangen dus een ‘digital twin’ van de interne structuur – en desgewenst ook gebouwschil – tot in het kleinste detail waarmee ze meteen aan de slag kunnen. Want we leveren het resultaat in een format dat direct compatibel is met de belangrijkste softwarepakketten die ze gebruiken: Revit, ArchiCad, AutoCAD of Vectorworks. Onze Premium-versie laat zelfs toe om de layers, kleuren en tekstmodus van de architecten al op voorhand te integreren.”

Meerdere toepassingsmogelijkheden

‘Vision’ blijkt een schot in de roos te zijn. Amper drie jaar na de lancering heeft ImmoPass al meer dan zeshonderd gebouwen in kaart gebracht. Alleen al vorig jaar digitaliseerde het bedrijf meer dan een miljoen m², en dit in de meest uiteenlopende types van panden. “Particuliere woningen blijven een belangrijke markt, maar we krijgen steeds meer vraag om een ‘digital twin’ van grote en/of complexe gebouwen te maken. Denk maar aan scholen, winkels, openbare infrastructuur en cultureel erfgoed”, aldus Geoffroy De Buysscher. “Onze service blijkt immers ook voor andere gebruikers dan architecten nut te hebben. Gebouwbeheerders gebruiken ‘Vision’ bijvoorbeeld om hun in- en externe technische teams aan te sturen. Ze winnen heel wat tijd door deze mensen op voorhand een 3D-bestand van het gebouw of specifieke ruimte te bezorgen, zodat de interveniërende partijen meteen weten welk type verlichting of installatie er staat, waar ze precies moeten zijn, met welke obstakels ze rekening moeten houden, welke wisselstukken ze dienen mee te brengen… Ook is er heel wat interesse van interieurontwerpers die bijvoorbeeld op geregelde tijdstippen winkels of volledige shoppingcentra moeten heraankleden of herinrichten. De kostprijs van onze scan houden we bewust heel competitief zodat we iedereen toegevoegde waarde kunnen leveren. We hanteren een tarief per m² en die komt gemiddeld uit op 1.650 euro voor een eengezinswoning en 2.500 euro voor een groter of complexer gebouw.”  

Focus op verruiming van service

Momenteel mikt ImmoPass met ‘Vision’ vooral op een verdere penetratie in de Belgische en Luxemburgse markt. “We hebben al stappen richting Frankrijk gezet, maar we beseffen dat de tijdwinst snel verloren gaat als onze mensen verre afstanden moeten overbruggen”, vertelt Geoffroy De Buysscher. “Onze focus blijft in eerste instantie dus voornamelijk op eigen land liggen, en dan meer bepaald op het verbreden van het toepassingsgebied. Vandaag meten we bijvoorbeeld nog geen warmteverliezen, maar misschien is dat wel een functionaliteit die we op termijn aan de dienstverlening zullen toevoegen. Hetzelfde geldt voor de detectie van asbest. 

Technologisch is er vandaag heel veel nodig en met ImmoPass willen we blijven inzetten op het exploreren van de mogelijkheden. Om de spelers in de bouw tools en services te bieden die een echt positief verschil maken.”