Lorenzo Van Tornhaut over de nieuwe 
realiteit van het vastgoed “Nieuwbouw is een luxeproduct geworden”

Eind 2023 en begin 2024 heerste er een voorbarig optimisme in de vastgoedsector. De verwachting was dat de markt na de rente- en bouwkostenschokken van 2022 ten laatste in de tweede helft van 2026 een aanzienlijk herstel zou tonen. “Dit optimisme werd zelfs nog in maart van dit jaar op de vastgoedbeurs MIPIM gedeeld, waar velen geloofden dat de markt het ergste achter de rug had”, aldus Van Tornhaut. “Ik was toen een van de weinigen die niet zomaar meteen meeging in het optimisme. Vandaag blijkt dat dit niet onterecht was. De situatie in het Midden-Oosten werd onderschat en zorgt voor een nieuwe onzekerheidsfactor. Behalve voor wie moet tanken vallen de effecten vandaag nog mee door de bestaande buffers en olievoorraden in Europa, maar ik vrees dat de grote golven ons nog moeten bereiken.”

“De huidige crisis zal weliswaar niet dezelfde dramatische proporties aannemen als de perfect storm van 2022, toen post-covid plots massaal veel opgespaard geld vrijkwam. Samen met de haperende aanvoerketens uit China en de uitbraak van de oorlog in Oekraïne, draaide de volledige productieketen toen in de soep. De huidige crisis is meer geïsoleerd en beperkt zich voornamelijk tot olieproducten. Desondanks zorgt die crisis voor een extra knauw in het consumenten- en investeringsvertrouwen, temeer omdat de grote motor van onze economie, de Duitse industrie, momenteel in het slop zit.”

Rente, inflatie en bouwkosten 

Ook de beleidskeuzes in de Verenigde Staten hebben een directe impact op de lokale bouwsector. “De tarievenoorlog zorgde vorig jaar al voor enorme onzekerheid, waardoor grote, exportgerichte bedrijven onmiddellijk op de pauzeknop drukten voor grote investeringen. Omdat de economie een aaneengeschakeld netwerk is, stak deze onzekerheid ook de middelgrote en kleine bedrijven, en uiteindelijk ook de banken aan. Die zagen zich genoodzaakt om hun risicomodellen te verstrengen en meer marges in te bouwen. Het resultaat was een directe vertraging in de industriebouw: beslissingstermijnen werden langer, aannemers zagen hun marges onder druk komen te staan, en kandidaat-kopers kregen nul op het rekest bij de bank.”

De hoop dat de rentes op termijn weer spectaculair zullen dalen, mag volgens Van Tornhaut opgeborgen worden. “Door de aanhoudende geopolitieke instabiliteit en de stijgende investeringen in defensie, zullen de langetermijnrentes hoog blijven. Hoewel er een lichte daling was van 4% naar 3,5%, is een terugkeer naar de historisch lage rentes van 1,5% of 2% op korte termijn volgens mij uitgesloten. De inflatie zorgt ervoor dat de centrale banken de rentes hoog zullen willen houden. Aan de kant van de bouwkosten is er een dubbel beeld. De spectaculaire prijsstijgingen zijn dan wel voorbij en de prijzen van materialen, zoals staal, zijn gestabiliseerd of gedaald, maar de arbeidsinflatie is intussen permanent ingebakken in het systeem. De opgelopen schade zal niet snel verdwijnen.”

Dit alles heeft geleid tot een fundamentele ontwrichting van de markt. Van Tornhaut verwijst naar een analyse van Matexi die pijnlijk blootlegt hoe diep de kloof is tussen de bouwkosten en de ontleencapaciteit van de gemiddelde Belg. “Ontwikkelaars hebben aanzienlijk moeten inleveren op hun marges, maar dan nog gaapt er een enorm gat tussen de kostprijs van nieuwbouw en wat een gemiddeld gezin kan lenen. Tussen 2019 en 2023 vielen de ontleencapaciteiten van gezinnen terug naar het nominale niveau van 2019, terwijl de vastgoedprijzen in diezelfde periode met maar liefst 40% stegen. Nieuwbouw is een luxeproduct geworden. Het zal jaren duren om deze kloof enigszins te dichten, in de veronderstelling dat onze economie groeit en de lonen voldoende stijgen om de ontleencapaciteit deels te herstellen.”

De teloorgang van de landelijke B-locaties 

De betaalbaarheidscrisis heeft een opmerkelijke ruimtelijke impact. “Voor 2022 was de starter de ideale doelgroep voor locaties die meer in de luwte liggen, zoals Maldegem, Eeklo, Veurne of Roeselare. In deze gebieden lag de grondwaarde maximaal rond de 75.000 euro per woongelegenheid, laag genoeg om betaalbare projecten te kunnen realiseren en hoog genoeg om verdichting voor grondeigenaars interessant te maken. Vandaag is dat niet langer het geval. Door de gestegen bouwkosten kost een gemiddeld appartement van 100 vierkante meter al snel 50.000 euro extra. Omdat de ontleencapaciteit van de koper amper is meegestegen, kan deze meerkost niet worden doorgerekend aan de eindklant. Dit betekent dat de projectontwikkelaar dat bedrag alleen nog kan recupereren bij de aankoop van de grond. Echter, je moet lang zoeken om een eigenaar te vinden die zijn grond voor amper 25.000 euro per entiteit wil verkopen. Het gevolg is een feitelijke conjuncturele bouwstop in de secundaire markten. Projectontwikkelaars krijgen de financiële puzzel op deze locaties simpelweg niet meer gelegd. Vaak worden kostenbesparingen als oplossing aangedragen. Woningen kan je echter niet in China produceren en lokale arbeids- en grondstofkosten laten zich niet zomaar met 25% verlagen. De btw-hervorming voor sloop- en heropbouw helpt wel om een deel van die kloof te dichten.”

De stilstand wordt bevestigd door de vergunningscijfers. Sinds 2018 is er een structurele daling ingezet in het aantal afgeleverde vergunningen. “Er is echter een duidelijke spreidstand merkbaar”, zegt Van Tornhaut. “Terwijl het Vlaamse gemiddelde sterk wegzakte, van 18 naar 10 vergunningen per 1.000 gezinnen, is de top 10 van de grootste Vlaamse steden relatief stabiel. Dit komt doordat steden nog een kapitaalkrachtige groep aantrekken die bereid is om de premiumprijs voor een woning te betalen. In de steden is het aandeel van de grondwaarde in de totaalprijs bovendien groot genoeg om de gestegen kosten te laten verwateren door extra bouwmogelijkheden of verdichting (upzoning) toe te passen.”

Kapitaalvlucht en rendementsverwachtingen 

De crisis wordt verdiept doordat het investeringskapitaal de sector de rug toekeert. “Toen vanaf 2014 tot 2019 het geld extreem goedkoop was, vloeiden er massaal fondsen naar de vastgoedsector. Vastgoedinvesteerders namen toen vrede met een rendement van 2,5%. Ontwikkelaars konden enorme hefbomen creëren om op grote schaal in buitengebieden te bouwen. Dat model staat vandaag sterk onder druk. Investeerders eisen nu door de gestegen rentes een discontovoet van minstens 3,5% of 4%. Tegelijkertijd maken de tergend trage vergunningsprocedures dat het interne rendement (de IRR) vaak te laag is om het risico in ontwikkeling te verantwoorden. Banken, die al zwaar blootgesteld zijn aan de vastgoedsector, bouwen hun blootstelling daarom af. Met een kapitaalvlucht tot gevolg. Investeerders trekken naar landen als Portugal, Polen of Frankrijk, waar het risico-rendementsprofiel wel nog klopt, of naar andere sectoren. Zonder dit risicokapitaal komt de hoognodige en kapitaalintensieve woonproductie simpelweg tot stilstand.”

Om deze vicieuze cirkel te doorbreken, draagt Van Tornhaut een aantal concrete oplossingen aan. “De meest effectieve maatregel zou de implementatie zijn van het werk van de expertencommissie rond vergunningen. Als men de doorlooptijd van het volledige traject, inclusief voortrajecten en beroepsprocedures, kan halveren, verdubbelt de IRR van een project. Dit zou onmiddellijk investeringskapitaal opnieuw aantrekken.

Daarnaast is er een drastische mentaliteitswijziging nodig, zowel bij de overheid, de administraties als het brede publiek. Er heerst vandaag immers een enorme ideologische weerstand tegen bouwen. Velen geloven louter in anekdotische middelen, bijvoorbeeld door het aanpakken van leegstand als een magische oplossing. Woonproductie is echter een operationele realiteit; er zijn effectief nieuwe woningen nodig en die nood kan niet met ideologische argumenten worden weggewerkt. Het is ook niet omdat de secundaire markt de verkoop van bestaande woningen zachtjes weer op gang komt, dat deze heropleving structurele oplossingen biedt. De secundaire markt verschuift enkel bestaande eigendommen die geen rekening moeten houden met rentabiliteit en haalbaarheid, en lost het fundamentele, operationele vraagstuk van de woningnood in België niet op. Dat blijft een taak voor de nieuwbouwmarkt, die dringend nood heeft aan snellere doorlooptijden en een gezonde dosis pragmatisme.” Van Tornhaut ziet ook kansen ontstaan door samenwerking met de overheid in het kader van betaalbaar wonen. “CBO-procedures, het Gentse woonpact of de opkomst van geconventioneerde huurmodellen vormen een backstop op de imploderende nieuwbouwmarkt. Daar waar de lokale overheid ervoor open staat tenminste.”

“Tot slot moet de sector zelf in de spiegel kijken. Projectontwikkeling is geen abstracte, schaalbare tech-activiteit, maar een lokaal ambacht. Een ontwikkelaar moet zijn terrein kennen zoals een boer zijn veld kent: hij moet weten waar de zon valt, hoe het water stagneert en voor welk gewas de grond geschikt is. Dat los je niet zomaar op door er dubbel zoveel geld of artificiële intelligentie tegenaan te gooien.”