Nieuwbouw raakt voor steeds meer Belgische gezinnen buiten bereik

Dat blijkt uit de Nieuwbouwbarometer voor het tweede kwartaal van 2026, een analyse van buurtontwikkelaar Matexi en vastgoeddataplatform Realo. Een jaar geleden kon 1,99 procent van de huishoudens zich een nieuwbouwhuis veroorloven. Bij appartementen daalde het aandeel in dezelfde periode van 3,81 naar 3,44 procent.

Voor jonge gezinnen wordt de financiële drempel zo bijzonder hoog. Wie vandaag een eerste woning zoekt, krijgt tegelijk te maken met duurdere leningen, hogere aankoopkosten en stevig gestegen bouwprijzen.

Nieuwbouwprijzen stijgen gematigd

De verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen blijven voorlopig relatief beperkt stijgen. Nieuwbouwappartementen werden op jaarbasis gemiddeld 1,36 procent duurder. Die stijging komt vooral uit Vlaanderen. In Wallonië daalden de prijzen licht, zowel tegenover het vorige kwartaal als tegenover dezelfde periode vorig jaar.

Voor nieuwbouwhuizen bedraagt de jaarlijkse prijsstijging 2,57 procent.

Wanneer je rekening houdt met de inflatie van 4,08 procent in mei 2026, zijn de nieuwbouwprijzen in reële termen licht gedaald. Sinds begin 2022 stegen appartementen met 15,6 procent en huizen met 17,8 procent. De consumptieprijsindex nam in dezelfde periode met 17,3 procent toe.

De markt volgt daarmee op langere termijn ongeveer het algemene prijspeil. Voor kopers biedt dat weinig ademruimte, omdat hun leencapaciteit tegelijk afneemt.

Hogere rente beperkt aankoopbudget

De hypotheekrente speelt een centrale rol in de dalende betaalbaarheid. Volgens Matexi en Realo hebben de stijgende energieprijzen de inflatie opnieuw aangewakkerd. Die evolutie duwt de langetermijnrente en vervolgens ook de rente op woonkredieten omhoog.

Een hogere rente betekent dat je met hetzelfde maandbudget minder kunt lenen. Daardoor valt een groeiende groep kandidaat-kopers uit de nieuwbouwmarkt, zelfs wanneer de verkoopprijzen slechts beperkt stijgen.

De betaalbaarheidsberekening vertrekt van een hypotheek met een vaste rente en een looptijd van twintig jaar. Maximaal een derde van het maandinkomen gaat daarbij naar woonlasten. De simulatie houdt ook rekening met een eigen inbreng van 20 procent en met kosten zoals btw en registratierechten.

Bouwkosten zetten ontwikkelaars onder druk

Ook aan de aanbodzijde stapelen de uitdagingen zich op. In het eerste kwartaal van 2026 lagen de bouwkosten 4 procent hoger dan een jaar eerder. Sinds begin 2022 stegen ze met 21 procent. Tegenover begin 2020 bedraagt de toename zelfs 40 procent.

De bouwkosten groeien daarmee sneller dan de verkoopprijzen van nieuwbouwvastgoed. Dat verschil knaagt aan de marges van projectontwikkelaars en kan de lancering van nieuwe woonprojecten vertragen.

Prijsverwachtingsindicatoren van de Nationale Bank van België wijzen sinds april 2026 bovendien op verdere kostenstijgingen. Minder rendabele projecten kunnen zo uitgesteld of geschrapt worden, terwijl de vraag naar extra woningen groot blijft.

“De prijs waartegen nieuwbouw gerealiseerd kan worden, ligt voor een groeiend aantal gezinnen boven wat zij financieel aankunnen”, zegt Roel Helgers, markteconoom bij Matexi. Volgens hem raakt die evolutie vooral jonge gezinnen, op een moment dat België veel bijkomend woonaanbod nodig heeft.

Regionale verschillen worden groter

De spanning op de markt laat zich verschillend voelen in de drie gewesten. Vlaanderen blijft voorlopig het dichtst bij de prijsevolutie van de voorbije jaren. In Brussel blijft de prijsstijging beperkt. Wallonië registreert een lichte daling.

Volgens Fabrice Luyckx, data-analist bij Realo, toont die beperkte prijsontwikkeling dat ontwikkelaars de hogere bouwkosten amper kunnen doorrekenen aan kopers. De markt bereikt daarmee een kantelpunt: gezinnen botsen op hun maximale aankoopbudget, terwijl bouwbedrijven en ontwikkelaars steeds hogere kosten dragen.

Dat spanningsveld dreigt de wooncrisis verder aan te scherpen. Gezinnen hebben meer woningen nodig, maar precies de productie van die extra woningen wordt financieel moeilijker. De kern van het probleem ligt daardoor breder dan de verkoopprijs alleen. De combinatie van rente, inkomen, bouwkosten en bijkomende aankoopkosten bepaalt uiteindelijk hoeveel ruimte je als koper overhoudt.

Over de Nieuwbouwbarometer

De Nieuwbouwbarometer combineert overheidsgegevens, online bronnen en vastgoedadvertenties om de prijsevolutie op de Belgische nieuwbouwmarkt te volgen. De analyse corrigeert voor veranderingen in kenmerken zoals oppervlakte, woningtype en aantal slaapkamers.

Voor huizen vertrekt de barometer van een gemiddelde halfopen woning van 160 vierkante meter met drie slaapkamers, een badkamer en een tuin. Bij appartementen gaat het om een woning van 95 vierkante meter met twee slaapkamers en een badkamer. De vermelde prijzen zijn exclusief btw.