Waarom de wet op mede-eigendom dringend aan hervorming toe is
De Belgische appartementsbewoner verdient beter. Met Syncura willen wij de aandacht vestigen op enkele structurele problemen binnen de wet op mede-eigendom die het beheer van appartementsgebouwen onnodig complex en inefficiënt maken. Het is hoog tijd dat de wetgever de realiteit van mede-eigendom onder de loep neemt en regelgeving aanpast aan de noden van vandaag.
Meer dan 3 miljoen Belgen wonen in een appartement, goed voor 900.000 appartementen in Vlaanderen en 350.000 in Brussel. Deze grote groep van bewoners ziet zich echter vaak geconfronteerd met een wettelijk kader dat niet aansluit bij de specifieke uitdagingen van mede-eigendom. Als sector roepen wij de wetgever op om samen met de syndici werk te maken van moderne, werkbare oplossingen. Hier zijn enkele cruciale aandachtspunten.
Een reservekapitaal: van achterpoortje naar werkbare realiteit
Een reservefonds is essentieel voor de financiering van noodzakelijke renovatiewerken, zoals energetische verbeteringen en structurele stabiliteitswerken. Toch laat de huidige wet een achterpoortje open waarmee een vier vijfde meerderheid binnen de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) deze verplichting kan wegstemmen. Het resultaat? Veel appartementsgebouwen blijven zonder spaarbuffer, wat dringende renovaties vaak onmogelijk maakt.
Bovendien is de huidige verplichting van 5% van de jaarlijkse gemeenschappelijke kosten ontoereikend. Een klein appartementsgebouw met jaarlijkse werkingskosten van €25.000 spaart zo slechts €1250 per jaar, onvoldoende voor om het even welke significante werken. Syncura stelt daarom voor om het verplichte spaarpercentage te verhogen naar minimaal 10 à 15% en het achterpoortje in de wet definitief te sluiten. Alleen zo kunnen we appartementsgebouwen klaarstomen voor de uitdagingen van morgen.
Energetische renovaties: democratisch, maar haalbaar
De energietransitie dwingt ons tot actie, en appartementsgebouwen vormen daarin een belangrijk strijdtoneel. Denk aan het vernieuwen van gevels of het vervangen van verouderde verwarmingsinstallaties. Vandaag vereist de wet een tweederdemeerderheid binnen de VME om dergelijke werken goed te keuren. Dat lijkt democratisch, maar in de praktijk leidt deze eis vaak tot stilstand, zeker wanneer een derde van de mede-eigenaars om financiële redenen tegen stemt. Het gevolg: gebouwen verouderen en noodzakelijke energetische renovaties blijven uit.
Syncura pleit ervoor om voor energetische en veiligheidswerken over te stappen op een gewone meerderheid. Deze aanpak heeft zichzelf al bewezen bij eerdere verplichtingen, zoals de modernisering van liften en dakisolatie. Het is een kwestie van gezond verstand: dringende werken die bijdragen aan duurzaamheid en veiligheid mogen niet stokken op bureaucratische drempels.
Snellere besluitvorming bij dringende werken
In acute situaties, zoals een defecte lift of uitval van de gemeenschappelijke verwarming, is snelheid geboden. Toch worden syndici vandaag vaak geremd door een omslachtige schriftelijke besluitvormingsprocedure die unanimiteit vereist. Zelfs één afwezigheid of tegenstem kan dringende herstellingen wekenlang vertragen, met alle gevolgen van dien voor de bewoners.
Tijdens de coronacrisis werd deze procedure tijdelijk versoepeld naar een gewone meerderheid, en dat werkte uitstekend. Waarom zouden we nu teruggrijpen naar een verouderd systeem dat de voortgang blokkeert? Een versoepeling naar een gewone meerderheid voor schriftelijke beslissingen zou niet alleen de job van de syndicus vergemakkelijken, maar ook de levenskwaliteit van bewoners verbeteren.
Een gedeelde verantwoordelijkheid
Als sector willen we samenwerken met de wetgever om oplossingen te ontwikkelen die rekening houden met de specifieke noden van mede-eigendommen. Het is cruciaal dat de stem van syndici gehoord wordt bij het ontwerpen van nieuwe wetgeving. Alleen door samen te werken kunnen we een toekomst bouwen waarin appartementsgebouwen veilig, duurzaam en goed beheerd zijn.
De uitdagingen binnen mede-eigendom zijn complex, maar de oplossingen zijn haalbaar – mits de politieke wil om ze door te voeren. Op deze Dag van de Syndicus doen wij dan ook een dringende oproep: maak werk van een eigentijds wettelijk kader dat de belangen van bewoners, eigenaars en beheerders ten volle respecteert. De tijd van halfslachtige maatregelen en achterpoortjes is voorbij. Laten we samen bouwen aan een toekomst waarin de Belgische appartementsbewoner centraal staat.
Olivier De Schrijver
CEO van Syncura